Головна Аналітика Банки залишаться без іпотеки?

Банки залишаться без іпотеки?
Неділя, 06 листопада 2011, 17:59

Банки залишаться без іпотеки?

Судовими рішеннями Вищого господарського суду України у банківської системи може бути "відібраний" головний інструмент кредитної політики - іпотека

Рішення Вищого господарського суду України по кредитному спору між ВТБ Банком і компаніями, що входять до групи "Таргет", від 19 жовтня ц.р. називають прецедентом, згідно з яким банки, які надали кредити під заставу іпотеки, можуть позбутися законного механізму захисту свого порушеного права шляхом звернення стягнення на предмети іпотеки в разі порушення позичальниками своїх зобов'язань і неповернення в строк наданих у кредит коштів. Мова йде про позасудовий порядок врегулювання, передбачений Законом "Про іпотеку", який активно вносився до відповідних іпотечних застережень. І навіть при "м'якому" сценарії розвитку подій, який передбачає тривалу судову тяганину для набуття права власності на закладену нерухомість, іпотека втратить значну частину своєї привабливості для банківського сектора.

Хронологія подій

Між ПАТ ВТБ Банк і ТОВ "Фірма"Тагіт" в 2007 - 2008 роках були укладені кілька кредитних договорів. З метою забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договорам між ПАТ ВТБ Банк і ТОВ "Таміра" та ТОВ"Ольга" були укладені іпотечні договори, згідно з якими останні виступили майновими поручителями за зобов'язаннями фірми "Тагіт".

У зв'язку з невиконанням позичальником своїх зобов'язань за укладеними кредитними договорами і неповерненням наданих кредитів (борг за даними з відкритих джерел склав понад 80 млн дол. США) у квітні 2011 року ВТБ Банк задовольнив свої вимоги за рахунок іпотеки - прийняв на баланс банку предмети іпотеки шляхом реєстрації права власності на нерухомість Харківським міським БТІ відповідно до вимог Закону України "Про іпотеку" та умовами іпотечних договорів.

У травні 2011 року компанії групи "Таргет" звернулися до суду з позовами до Харківського міського БТІ та банку про скасування реєстрації за ВТБ Банком права власності на предмети іпотек, витребування майна з чужого незаконного володіння. Рішенням Господарського суду Харківської області визнані незаконними дії ХГБТІ, скасовано реєстрацію права власності на предмети іпотек за банком, майно витребувано з володіння банку. Постановою Харківського апеляційного господарського суду апеляційні скарги банку і ХГБТІ залишені без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін. Аналогічне рішення прийнято і Вищим господарським судом України - касаційні скарги банку і ХГБТІ залишені без задоволення, рішення попередніх інстанцій - без змін. У підсумку ВТБ Банку і кредит не повернули, і майна позбавили.

Позиція ВГСУ

ВГСУ в основу обгрунтування свого рішення поклав ту обставину, що на момент укладення між банком і групою "Таргет" іпотечних договорів діяла норма Закону "Про іпотеку" в редакції від 23 лютого 2006 року. Наприкінці 2008 року в цей закон були внесені зміни, якими застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі, прирівняне за правовими наслідками до окремого договору. Але ці зміни, однак, не стосуються даної справи, оскільки договірні відносини між сторонами виникли раніше.

Нагадаємо, що, відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку", сторони іпотечного договору можуть вирішити питання щодо накладення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання, як відомо, здійснюється на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або на підставі окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

ВГСУ погодився з позицією нижчестоящих судів, що стосовно договорів, укладених до 14 січня 2009 року, передача права власності на об'єкти іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у позасудовому порядку можлива тільки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, але ні в якому разі не на підставі іпотечного застереження. Таке застереження може лише визначати умови договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Оскільки в даному випадку БТІ зареєструвало право власності на об'єкти іпотеки на підставі саме іпотечного застереження, тобто, на думку суду, - "безпідставно", ВГСУ підтримав позицію нижчестоящих судів, які скасували реєстрацію майна, що перебуває в іпотеці у ВТБ Банку, і повернули його поручителям.

Наслідки

Партнер правової групи "Павленко і Побережнюк" Олександра Павленко, яка представляла в цій справі інтереси ВТБ Банку, вважає, що винесені судові рішення стали прецедентними, хоча, за своєю суттю, є абсурдними. "ВГСУ фактично "відкрив шлюз" для подібних рішень в іпотечних спорах. Від цього абсолютно точно постраждає вся банківська система в цілому. Будь-який недобросовісний позичальник тепер потенційно захищений судами, адже зареєструвати право власності на його передане в заставу майно банк вже не зможе", - говорить адвокат.

У самому ВТБ Банку вважають, що постановами Вищого господарського суду України про скасування реєстрації права власності за ВТБ Банком на предмети іпотек банк фактично позбавлений своєї законної власності і, відповідно, можливості погасити заборгованість компаній групи "Таргет" за рахунок заставного майна. Юристи ВТБ Банку підкреслюють, що ринок іпотечного кредитування фактично може бути зупинений даними судовими рішеннями, оскільки банки повинні розуміти, що іпотека більше не є надійним способом забезпечення зобов'язань за кредитними договорами. "Тривалий час, як і в усьому цивілізованому банківському світі, кредитування під заставу нерухомості було на Україну найбільш можливим способом отримання грошових коштів в банківській системі. Банки, які розуміють всю критичність ситуації, що склалася, швидше за все, захочуть внести зміни в кредитні відносини з позичальниками і будуть відмовлятися від отримання нерухомості в заставу, вимагаючи введення інших способів забезпечення зобов'язань боржників ", - вважають у ВТБ Банку.

Рішення ВГСУ по спору ВБТ Банку та Групи "Таргет" досить швидко стало відомо у професійному середовищі, викликавши самі нерайдужні прогнози, кажуть навіть, що подібна практика нівелює всі зусилля банкірів відновити кредитування в реальному секторі економіки на докризовому рівні.

"Банки і так обережно ставляться до кредитних ризиків. А якщо позичальники використовують законодавство під себе, то активність кредитування лише зменшиться", - вважає голова правління банку "Хрещатик" Дмитро Гриджук.

За його словами, щоб уникнути таких ситуацій у вітчизняному правовому полі не обійтися тільки недавно прийнятим Законом "Про захист прав кредиторів". "Всі закони потрібно удосконалити, виходячи з сьогоднішніх реалій, щоб була чітка відповідальність як позичальників, так і кредиторів. Тоді буде менше випадків невиконання зобов'язань", - говорить пан Гриджук.

Думка
Обмеження прав іпотекодержателя

Наталія Доценко-Білоус, адвокат ЮФ "Василь Кісіль і Партнери"
- Позиція ВГСУ, хоча і є правозастосуванням норм Закону України "Про іпотеку", в окремій ситуації фактично означає сформований підхід - підхід, що регламентує неприпустимість позасудового звернення стягнення на закладену нерухомість на підставі іпотечного договору (з застереженням про позасудове звернення стягнення), в разі якщо іпотечний договір був укладений до 14 січня 2009 року (дата набуття чинності закону № 800, зміни якого дозволили розглядати договір іпотеки як правовстановлюючого документа). Мені складно зрозуміти логіку такого підходу, який обмежує право іпотекодержателя на позасудове звернення стягнення на закладену нерухомість на підставі іпотечного договору, прямо передбачений статтями 36 і 37 Закону України "Про іпотеку" з моменту його прийняття (5 червня 2003 року).

Подібна судова практика фактично знищує іпотечне кредитування, позбавляючи іпотекодержателя можливості скористатися позасудовим зверненням стягнення на закладену нерухомість на підставі іпотечного договору (з застереженням про задоволення вимог кредиторів). На сьогодні іпотекодержателі, які вибирали позасудове звернення стягнення на нерухомість, були змушені і так відстоювати своє право на реєстрацію в судовому порядку, оскільки БТІ в більшості випадків відмовляє в реєстрації права власності на підставі іпотечного договору.

Тепер же позиція ВГСУ фактично ігнорує чинну на дату позасудового звернення стягнення норму статті 37 Закону України "Про іпотеку" про реєстрацію права власності іпотекодержателя на закладену нерухомість на підставі іпотечного договору із застереженням. І при цьому не береться до уваги той факт, що наказом Мін'юсту № 7 / 5 договір іпотеки (із застереженням про задоволення вимог кредиторів) віднесено до правовстановлюючих документів. Залишається сподіватися, що система адміністративного судочинства внесе корективи в судову практику з питань іпотеки, яка формується, зокрема щодо спорів з БТІ.

Контрдумка
Побоювання злегка перебільшені

Вадим Тугай, юрист ЮК "Сетра"
- Не можна категорично стверджувати, що з винесенням даного судового рішення ВГСУ банки втратили такий забезпечувальний механізм, як іпотека. По-перше, відповідно до Закону України "Про іпотеку", звернення стягнення на предмет іпотеки може проводитися на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

У даній справі розглядалося питання щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом придбання банком права власності на відповідне нерухоме майно. При цьому банк застосував позасудовий спосіб врегулювання спору на підставі застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в договорах іпотеки (що прирівнюються до договору про задоволення вимог іпотекодержателя). Визначений договором або застереженням спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Тому банківська система і надалі зможе ефективно використовувати даний спосіб забезпечення зобов'язань своїх боржників.

Навіть ВТБ Банк, незважаючи на винесене судове рішення, не позбавлений права застосувати інші способи звернення стягнення на предмет іпотеки, наприклад, звернутися з позовом до компетентного суду з метою отримання необхідного судового рішення.

Олексій Насадюк | Юридична практика № 44, 3 листопада 2011 | http://www.yurpractika.com/