Головна Аналітика Податок на нерухомість: яким він буде

Податок на нерухомість: яким він буде
Неділя, 27 листопада 2011, 14:25

Податок на нерухомість: яким він будеЗ 1 січня 2012 р. власники квартир і будинків повинні будуть заплатити по 11 грн. за кожен зайвий квадратний метр

Власність зобов'язує. З початку наступного року багато українців добре відчують суть цієї фрази. В кінці минулого року новий податок на нерухомість, збори від якого покликані покрити весь прибуток від скасованих місцевих податків і зборів, викликав обурення у платників податків. Потім на час про цей податок забули, оскільки стягуватися він починає тільки з 1 січня 2012 р. Необхідність його сплати лягає на плечі більш-менш забезпечених громадян, а також юридичних осіб, які мають або мають намір мати у власності об'єкти житлової нерухомості. Крім того, платниками цього податку будуть і всі нерезиденти - власники об'єктів житлової нерухомості. Новий рік не за горами, і настав час згадати, хто, за що і скільки буде платити.

Базу оподаткування визначає ... податкова

 Для початку визначимося, з якої нерухомості повинен буде сплачуватися цей податок. Згідно з пп. 14.1.129 ПКУ, об'єкти житлової нерухомості - це будівлі, відповідно до законодавства віднесені до житлового фонду, дачні та садові будинки.

Об'єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:

житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом та іншими нормативно-правовими актами, призначена для постійного проживання. Такі будівлі можуть бути садибного типу та квартирного типу різної поверховості;

житловий будинок садибного типу - житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежилих) приміщень;

прибудова до житлового будинку - частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;

квартира - ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання;

котедж - одно-або півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного або тимчасового проживання з присадибною ділянкою;

кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах - ізольовані приміщення в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;

садовий будинок - будинок для літнього (сезонного) використання, який в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, встановленим для житлових будинків;

дачний будинок - житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.

Якщо об'єкти житлової нерухомості перебувають у спільній частковій або спільній власності кількох осіб, застосовується особливий підхід до визначення платника податку (пп. 265.1.2 ПКУ). Так, якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності або у спільній сумісній власності, поділеної в натурі, зрозуміло, що платником податку є кожен власник в частині, пропорційній його частці. Якщо об'єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності, не поділеній в натурі, то платником буде хтось один з них на підставі їх домовленості, якщо інше не встановлено рішенням суду.

Хитрощі з розділом великого будинку на кілька осіб з метою уникнення сплати податку не пройдуть. Якщо будинок має площу 300 кв. м, але поділений в натурі на двох по 150 кв. м, податок все одно доведеться заплатити, просто двом особам - у розмірі, пропорційному їх частці в спільній власності.

Не є об'єктом оподаткування (пп. 265.2.2 ПКУ): об'єкти житлової нерухомості, що знаходяться в державній або комунальній власності; об'єкти житлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження і безумовного (обов'язкового) відселення, визначених законом; будівлі дитячих будинків сімейного типу; садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об'єкта на одного платника податків; гуртожитку.

Базою оподаткування є житлова площа об'єктів житлової нерухомості. У разі наявності у платника податків кількох об'єктів база оподаткування визначається окремо по кожному з них.

Податкова пільга

ПКУ передбачені пільги зі сплати податку - він починає сплачуватися за кожен квадратний метр, починаючи з 121-го метра квартири і з 251-го, якщо об'єктом є житловий будинок.

Сплачується податок на нерухомість раз на рік громадянами, і поквартально - юрособами. Ставка визначається в п. 265.5 Податкового кодексу. Для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м, і житлових будинків житловою площею не більше 500 кв. м ставки податку не можуть перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року. Власники квартир і будинків, житлова площа яких перевищує зазначені граничні розміри, платитимуть податок у розмірі до 2,7% мінімальної заробітної плати. Остаточний розмір податку буде залежати від рішення місцевої ради.

До речі, суму, яку повинен заплатити простий громадянин державі, визначає податкова за місцем реєстрації нерухомості. З цією метою за встановленою формою готується податкове повідомлення-рішення, що включає і платіжні реквізити, яке надсилається платнику за місцем знаходження об'єкту житлової нерухомості до 1 липня звітного року.

Коли потрібно заплатити?

Для об'єктів житлової нерухомості, що знаходяться у власності громадян, базу оподаткування визначають органи ДПС на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. База оподаткування об'єктів житлової нерухомості, що знаходяться у власності юридичних осіб, обчислюється такими особами самостійно, виходячи з житлової площі об'єкта оподаткування на підставі документів, які підтверджують право власності на такий об'єкт.

Якщо ж справа стосується новоствореного (побудованого) об'єкта житлової нерухомості, податок сплачується фізособою, починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об'єкт. Але і в даному випадку сплачувати цей податок все одно потрібно на підставі податкового повідомлення-рішення, яке щасливому господареві будинку надішле податкова після отримання нею інформації про виникнення права власності на такий об'єкт.

Юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 1 лютого цього ж року подають до податкової за місцем знаходження об'єкту оподаткування декларацію за встановленою формою з розбивкою річної суми рівними частками поквартально.

Громадяни повинні заплатити податок протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення, юридичні особи - шляхом перерахування авансових платежів щоквартально до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом, з відображенням таких сум у річній податковій декларації.

Приклад

Уявімо, що у громадянина є квартира житловою площею 150 кв. м. Мінімальна сума фіскальних відрахувань - 1% від мінімальної зарплати за кожен квадратний метр понад 120 кв. метрів. Поки ми не знаємо точного розміру мінімальної зарплати в наступному році, але візьмемо до уваги, що проектом Держбюджету-2012 з 1 січня 2012 р. передбачено встановлення розміру мінімальної зарплати в сумі 1073 грн. 1% відсоток складе 10,73 грн, і в цілому розрахунок виглядатиме так:

(150 м2 - 120 м2) × 10,73 грн / 1 м2 = 321,90 грн.

Якщо ж ми захочемо дізнатися розмір податку на будинок площею 320 кв.м., то розрахунок буде виглядати так:

(320 м2 - 250 м2) × 10,73 грн / 1 м2 = 751,10 грн

А тим часом
Якщо не БТІ, то хто? Визначено тимчасовий порядок оцінки нерухомості при відчуженні

Як відомо, в 2012 р. процедура продажу нерухомості також зазнає деяких змін - відтепер податок буде розраховуватися не від вартості, визначеної в БТІ, а від ринкової ціни, встановленої експертом. Нагадаємо, 5% вартості проданої нерухомості сплачується у разі, якщо: 1) продається нерухомість, яка перебувала у власності платника податків менш трьох років; 2) протягом звітного року особою здійснювався продаж більш ніж одного об'єкта нерухомості; 3) продається об'єкт незавершеного будівництва. Тим не менш, до цих пір так і не було встановлено, хто будуть ті експерти, які зможуть оцінити будинок або квартиру.

І ось 1 листопада набула чинності постанова КМУ № 1103, якою затверджено Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, які продаються або обмінюються. Кабмін аргументує тимчасовість затвердження порядку відсутністю законодавчого визначення держоргану-оцінювача, оскільки в Законах "Про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні" та "Про оцінку землі" держоргани наділені функціями оцінки тільки щодо державного чи комунального майна. У зв'язку з цим уряд зобов'язав Фонд державного майна України у шестимісячний термін підготувати проект змін до Податкового кодексу і Закону про оцінку майна, що визначають орган, який здійснюватиме оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва.

Поки ж, згідно з нормами Тимчасового порядку, до визначення на законодавчому рівні органу, уповноваженого здійснювати оцінку, ці фекнції, крім старого доброго Держземагентства, виконуватимуть суб'єкти господарювання, які відповідають вимогам Закону про оцінку майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні та Закону про оцінку землі. При цьому методи оцінки нерухомості визначаються Тимчасовим положенням у залежності від об'єкта. Так, вартість об'єктів малоповерхового будівництва, в т. ч. дачного і садового типу, визначається за допомогою витратного і порівняльного методів, об'єктів багатоповерхового будівництва - порівняльного методу з урахуванням інформації про продаж подібних об'єктів за останні шість місяців. Об'єкти незавершеного будівництва оцінюються з використанням комплексу методів, але тільки за умови, що їх будівельна готовність становить не менше 70%, будівництво почалося не більше 5 років тому і показники міцності конструкцій об'єкта дозволяють завершити будівництво, а об'ємно-планувальні характеристики відповідають сучасним вимогам будівельних норм і правил. У разі незгоди платника податку з оцінкою належного йому об'єкта він зможе оскаржити звіт про оцінку в суді.

Втім, самі експерти вкрай негативно відгукуються про це Тимчасове положення. Не можна не сказати про те, що в документі земельні поліпшення чомусь ототожнюються з нерухомістю, а оціночна вартість - з ринковою (джерелами невизначеності при оцінці об'єктів нерухомості є свобода у виборі базових об'єктів для оцінки, неоднозначність у встановленні рівня зносу, нечіткість методів розрахунку зовнішнього і функціонального зносу). Як результат, значення ринкової вартості майна, отримані в результаті оцінки різними оцінювачами, можуть істотно різнитися. Тому, поки немає структур, які проводили б систематичний моніторинг ринку, статистичний аналіз ринкової інформації і розрахунки інтегральних параметрів, необхідних для оціночної діяльності, говорити про ринкову вартість для цілей оподаткування, як мінімум, передчасно.

Анна ВОЄВОДІНА | Судово-юридична газета № 45, 21-27 листопада 2011 | http://sug.kiev.ua