Головна Аналітика Ринок землі: нові перспективи українського ринку землі

Ринок землі: нові перспективи українського ринку землі
Середа, 21 грудня 2011, 11:47

Ринок землі: нові перспективи українського ринку земліЗгідно з Конституцією України, земля є основним національним багатством і перебуває під особливою охороною держави. У свою чергу, держава гарантує кожному громадянину право власності на землю. Правда, на сьогоднішній день в Україні землі сільськогосподарського призначення не підлягають продажу. Тому навіть ті громадяни, які мають у власності землю, що дісталася їм у результаті розпаювання, не мають права її продавати. Та й ринок землі в Україні, на думку експертів, зовсім не ринок в цивілізованому розумінні, з чітко виписаними процедурами та прозорими механізмами, а сектор тіньової економіки. А численні спроби "відкрити" цей ринок терплять фіаско. Адже скасувавши мораторій на продаж земель с / г призначення, Україна серйозно ризикує: великі бізнесмени можуть скупити землю за безцінь, або ж вона і зовсім опиниться в руках іноземців - тоді про національне багатство можна буде забути. Але, незважаючи на існуючі ризики, лід все ж рушив. Так, на позаминулому тижні народні депутати прийняли в першому читанні законопроект про ринок земель (реєстр. № 9001-д). На думку його авторів, новий закон покликаний врегулювати ринок землі, в т. ч. дасть можливість купувати і продавати землю с / г призначення. "Судово-юридична газета" вирішила розібратися в прийдешніх реформах і проаналізувати, що очікує земельний ринок України найближчим часом.

Землю можна продавати, але не всім

Важливим і, мабуть, одним з найбільш істотних моментів законопроекту є зняття заборони на продаж земель сільгосппризначення. Власне, це дійсно ризикований і складний крок для України, і він практично зроблений. Але варто віддати належне авторам законопроекту - вони запропонували схему, що зводять потенційні ризики до мінімуму. Зокрема, проект обмежує коло осіб (суб'єктів), які можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення: купувати або продавати таку землю зможуть тільки громадяни України, держава та територіальні громади. Правда, не зовсім зрозуміло, як бути, якщо власник земель сільгосппризначення вирішить змінити громадянство - він автоматично буде позбавлений права власності на цю землю або тільки у разі добровільної відмови від її продажу?

Далі законодавець пропонує ввести максимальний розмір площі земель сільськогосподарського призначення, яка може перебувати у власності однієї фізичної особи - не більше 100 га незалежно від місця їх розташування. Проте хто сказав, що досить заможний або впливовий громадянин не оформить безліч таких ділянок на своїх родичів, знайомих і просто підлеглих, а фактично володіти буде сам? Проглядається аналогія з веденням бізнесу, коли формально компанія належить не чиновнику, а наближеним до нього людям, але він є її фактичним власником і розподільником грошових потоків. Дуже схожа і ситуація з агрохолдингами. З метою недопущення надмірної концентрації земельних ресурсів у руках великих сільськогосподарських підприємств встановлюється обмеження по площі земель сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати в користуванні однієї юрособи - не більше 15% загальної площі земель сільськогосподарських угідь в розрізі району. Але ж кілька формально не пов'язаних між собою компаній цілком зможуть сконцентрувати у своїх руках великі земельні ресурси.

Також проектом пропонується визначити мінімальний термін оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення з метою збереження родючості грунтів, що, загалом-то, не викликає жодних побоювань. А от ідея з державною реєстрацією осіб, які ведуть товарне сільськогосподарське виробництво, особисте селянське господарство за місцем знаходження юридичної особи або місця проживання фізичної особи не зовсім ясна. Зате позитивним є пропозиція щодо обмеження консолідації земель сільськогосподарського призначення виключно засобами добровільного характеру - тобто держава пропонує добровільно здійснювати об'єднання земельних ділянок з метою постійного і дбайливого землекористування. Правда, безумовно, при достатньому економічному обгрунтуванні.

Хто і яку землю зможе купувати

Згідно з пояснювальною запискою до законопроекту, документ спрямований на соціальний розвиток села та збереження його соціальної інфраструктури. Однак, незважаючи на такий підхід, мова в законопроекті йде не тільки про землі сільгосппризначення - перелік об'єктів ринку землі досить об'ємний: це і земельні ділянки державної або комунальної власності (в т. ч. разом з розташованими на них об'єктами, що підлягають приватизації), і земельні ділянки, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, або частки у праві спільної власності на земельні ділянки, і право оренди земельної ділянки на встановлений строк або користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), і право користування чужою земельною ділянкою для забудови ( суперфіцій), а також частки у праві спільної власності на земельні ділянки.

Суб'єкти ж ринку поділяються залежно від типу земель. Наприклад, суб'єктами ринку земель сільськогосподарського призначення, придатних для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства є громадяни України, територіальні громади в особі органів місцевого самоврядування, держава в особі Державного земельного банку, відповідних органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим.

Правда, тут є один нюанс. За нормами нового документа, іноземці дійсно не зможуть викупити землю, але взяти її в довгострокову оренду їм ніхто не завадить. При цьому за кордоном така процедура прирівнюється до права власності на землю. У той же час, суб'єктами ринку земель несільськогосподарського призначення можуть бути також і іноземні держави, і міжнародні урядові та неурядові організації, і навіть апатриди та іноземні юридичні особи.

Як купити і як продати?

Документ чітко описує процедури продажу тих чи інших об'єктів залежно від форми власності. У цьому відношенні примітно створення головного державного регулятора - земельного банку. Він буде контролювати всі угоди купівлі-продажу та оренди землі, проводити земельні аукціони та слідкувати за дотриманням правил торгів і навіть зможе кредитувати покупців, причому ставка за такими кредитами не перевищить 3%. Але це не означає, що банк стане монополістом - інші кредитори також не втратять право кредитувати аграріїв. Правда, закон ще буде доопрацьовуватися, і не виключено, що все зміниться.

На даний момент відомо, що землі, які перебувають у державній або комунальній власності, підлягають продажу лише через аукціон як форму проведення земельних торгів. Власне ж виконавцем таких торгів може бути не тільки Зембанк, а й будь-яка юридична особа, яка має ліцензію на проведення земельних торгів та уклала з організатором торгів (тобто ініціатором) відповідний договір. Втім, не можна сказати, що ця новаторська ідея носить виключно прозорий характер - як і раніше, є ризик, що найбажаніші лоти будуть реалізовуватися "своїми" виконавцями для "своїх". Грубо кажучи, чиновники найвищого рангу будуть через свої ж компанії продавати собі ж землю.

Підводячи підсумок, слід зазначити, що даний законопроект має як переваги, так і недоліки. Так, земля не піде в руки іноземних громадян, але за копійки може перейти з рук власників паїв в руки недобросовісних бізнесменів, як це відбувається зі скупкою тих же продуктів у селян, коли вони скуповуються за дуже низькою ціною, а до кінцевого споживача надходять втридорога, при цьому не збагативши тих, хто витратився на їх виробництві. Щоб уникнути цього, можна було б, наприклад, встановити мінімальну ціну за пай, нижче якої він не може бути проданий, а подальшу градацію ціни прив'язати, скажімо, до місця розташування, стану земельного наділу і т. д.

За матеріалами: Судебно-юридическая газета № 49, 19-25 грудня 2011 | Єгор Желтухін