Головна Аналітика Правовое поле земельного рынка

Правовое поле земельного рынка
П'ятниця, 02 березня 2012, 16:25

В 2011 г. Верховная Рада Украины предприняла ряд шагов, направленных на снятие моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения и введения рынка земель. В частности, был принят Закон "О Государственном земельном кадастре" и активно рассматривались проекты Закона "О рынке земель". Мы предложили юристам оценить эти наработки законодателей, определить их сильные и слабые стороны и определить, готово ли государство к введению земельного рынка.

Правовое поле земельного рынкаАдвокат, старший юрист МЮК "Александров и Партнеры» Оксана Крыжановская:

Закон "О Государственном земельном кадастре" является нормативным актом, который не затрагивает субъективных интересов землевладельцев. Он призван упорядочить систему государственного контроля за состоянием и количеством земель. Более того, этот документ предусматривает прозрачную систему земельного кадастра, свободный доступ к данным Реестра через Интернет, что является значительным шагом навстречу землепользователям.

Другая ситуация с Законом "О рынке земель", который будет регулировать значительный массив общественных отношений. Закон должен быть комплексным и детально отработанным, что, собственно, и объясняет, почему он не может быть принят быстро.

Проекты Закона "О рынке земель", которые парламент рассматривал в 2011 г., были разноплановыми. Так, проект, предложенный правительством, предусматривал возможность владения сельскохозяйственной землей для граждан Украины, фермерских хозяйств и государства. Максимальный размер земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственности не мог превышать 2 100 га. Вместе с тем законопроект 9001 д, который ВРУ приняла в первом чтении 9 декабря 2011, сужает круг субъектов рынка сельскохозяйственных земель в граждан, государства и территориальных общин, а максимальный размер земельного участка в собственности гражданина уменьшает до 100 га. Законопроекты содержат и рациональные предложения (например, по консолидации земель), но их количество ограничено.

О законопроекте, который сейчас рассматривается парламентом (9001-д), можно сказать, что он:

1. Создает условия для развития государственной монополии на рынке сельскохозяйственных земель через Государственный земельный банк.

2. Деструктивно ограничивает предельные размеры владения сельскохозяйственной землей до 100 га, что ограничит и оборот земель на рынке.

3. Ограничивает свободу договора в отношениях дарения. Так, подарить сельскохозяйственную землю можно будет только близким родственникам или государству, или территориальной общине.

4. Вводит элемент принуждения относительно отчуждения земли: если человек получит в собственность землю с превышением норм владения, то должен будет продать землю в ограниченные сроки (за шесть месяцев или год в зависимости от ситуации). Однако иногда рынок настолько активен, что продать землю в такие императивные сроки по достойной цене довольно сложно.

5. Усложняет процедуру приобретения земли, обязывая граждан предоставлять справку об источнике происхождения средств.

6. Вцелом отсекает возможность привлечения к аграрному сектору Украины иностранных инвестиций и ведущих мировых аграриев.

Для страны было бы лучше, если бы Закон "О рынке земель" ориентировался не на формальные ограничения, а на создание действенных условий для обращения и освоения земель: привлечение иностранных инвестиций для разработки гектаров полей, которым владелец сегодня не может справиться, расширение возможностей свободного обращения земель по обеспечению действенного контроля со стороны государства.

Продолжение законодателем моратория на продажу сельскохозяйственных земель до 2013 г. является разумным решение, ведь мы не готовы к снятию этого моратория, а неурегулированный рынок земель только повредит развитию страны.

Юрист ЮФ "Салком" София Саврук:

Стремление законодателя урегулировать недостаточно урегулированный сегмент земельных правоотношений якобы по мотивам создания условий для привлечения инвесторов и одновременно сохранение сельскохозяйственных земель как основного национального богатства в собственности государства и его граждан можно было бы оценить положительно, если бы не сомнительные механизмы достижения этой цели. В частности, законопроектом "О рынке земель" предложен ряд ограничений относительно приобретения в собственность земельных участков сельскохозяйственного назначения, предельного размера земельных участков, которые могут находиться в пользовании, изменения целевого назначения земельных участков, а также антимонопольные ограничения, которые повлекли значительный социальных резонанс. Именно поэтому одна из последних редакций законопроекта, который сейчас находится на стадии доработки, опубликованная в газете "Голос Украины" от 25.01.2012 г. № 14 (5264) для ознакомления и обсуждения.

Согласно положениям законопроекта "О рынке земель", опубликованного в газете "Голос Украины", круг владельцев сельскохозяйственных земель ограничен гражданами Украины, государством, территориальной общиной, государственным земельным банком. Учитывая это, юридические лица независимо от их резидентского статуса и фермерские хозяйства не могут быть субъектами права собственности на эти земли. Кроме того, законодатель предлагает установить предельный размер земельного участка, который может арендовать одно лицо, с учетом лиц, связанных с ней отношениями контроля. Этот размер не может превышать 10% от площади сельскохозяйственных угодий на территории района и 100 тыс. га на территории Украины. Для граждан эта норма составляет 2 100 га и в отдельных случаях может быть увеличена.

Вместе с тем законопроект предусматривает антимонопольные ограничения, которые заключаются в том, что: приобретение права собственности на земельный участок или пользования им для ведения товарного сельскохозяйственного производства в отдельных случаях может рассматриваться как их концентрация, что потребует специального разрешения Антимонопольного комитета Украины; превышения размера предельной площади участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства влечет за собой применение предписаний об устранении допущенных нарушений, а монополия на рынке не допускается. Запрещается также изменять целевое назначение земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, которые были приобретены из земель государственной и коммунальной собственности, в течение десяти лет со дня заключения договора отчуждения.

Указанные положения законопроекта наиболее спорные. Поэтому позиция как юристов, так и специалистов Комитета ВРУ по вопросам аграрной политики и земельных отношений, а также агропроизводителей относительно содержания указанных норм меняется каждый день. Последнее же слово по этому законопроекту, рассмотрение которого отложено, остается за ВРУ.

Что касается проблемы применения Закона "О Государственном земельном кадастре", то она заключается в отсутствии надлежащего механизма его реализации на подзаконном уровне. Вероятно, что в течение года соответствующая нормативная база будет наработана.

Старший юрист МЮФ "Байтен Буркхардт" Дмитрий Киселев:

Вопрос о рынке земель в Украине является больше политическим, чем экономическим. Однако во всем мире рынок земель является одним из важных показателей экономического развития страны. Хозяин, который работает на земле и получает плоды, как правило, не имеет других инструментов для получения финансирования от банков на развитие бизнеса, чем земля, на которой он работает.

Украинский парламент давно пытается решить вопрос земельного рынка, но сделать это так, чтобы удовлетворить потребности и желания всех слоев общества, что не всегда возможно. Для этого необходимо понимать векторы развития Украины в сфере сельскохозяйственного производства.

Уже многое сделано для внедрения в Украине системы единого земельного кадастра, но до сих пор не работает, и не понятно, заработает через год или до момента принятия парламентом Закона "О рынке земель". Отсутствие надлежащего финансирования деятельности по внедрению Кадастра нивелирует саму его идею.

Следует остановиться на нескольких спорных вопросах, связанных с Законом "О рынке земель", который был принят в первом чтении в декабре 2011 г. Это в первую очередь субъектный состав участников рынка земель. Никакие юридические лица не включены в этот состав, что может сказаться на будущей инвестиционной привлекательности Украины. К тому же остается неопределенным вопрос о возможности иметь в собственности земельные участки несельскохозяйственного назначения для компаний, которые зарегистрированы в Украине, но на 100% принадлежат иностранным субъектам хозяйствования. Несмотря на большое количество предложения, законодатель вновь избегает четкого ответа, тем самым усложняя инвестирование в Украину.

Конечно, ограничения в отношении иностранцев и иностранных компаний является способом защиты национальных интересов и независимости, но и в этом вопросе необходимо единообразное толкование всех норм законодательства и четкое определение иностранной компании во всех законах.

Что касается другой спорной нормы Закона "О рынке земель" (ограничение максимального размера земельных участков, находящихся в собственности одного лица, а также ограничения размера земель, находящихся в арендном пользовании одного человека), по нашему мнению, к ней следует подходить с позиции развития Украины, а именно ввиду того, за счет чего будет развиваться сельское хозяйство: фермерских хозяйств или крупных предприятий.

За материалами: «Правовий тиждень» № 8-9 | 23 февраля 2012