Головна Аналітика Реформа БТІ: кінець монополії, черг і хабарів

Реформа БТІ: кінець монополії, черг і хабарів
Понеділок, 07 травня 2012, 19:21

Реформа БТІ: кінець монополії, черг і хабарівНе встигли українці звикнути до думки, що з 2013 р. реєстрацію прав на нерухомість буде здійснювати створена на базі Мін'юсту Державна реєстраційна служба, а не бюро технічної інвентаризації, як уряд вніс нову пропозицію, що стосується реформування БТІ. У стінах українського парламенту був зареєстрований законопроект "Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна" № 10286-1. Пропоновані нововведення аналізувала "Судово-юридична газета".

Законодавче врегулювання відносин у сфері технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, на думку авторів документа, обумовлено як часом (оскільки такі відносини регулюються на рівні підзаконних нормативно-правових актів ще з радянських часів), так і необхідністю реформування самої сфери держреєстрації прав на нерухоме майно. Але основна і найбільш глобальна зміна стосується організаційно-правової форми БТІ. Зараз здійснення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна повністю зосереджено в руках комунальних підприємств. Ст. 3 законопроекту пропонує закріпити можливість проведення техінвентаризації і за фізичними особами-підприємцями, і за юридичними особами, які перебувають у приватній власності - правда, за умови, що в штаті таких юросіб буде працювати не менше 3 виконавців (фахівців) з технічної інвентаризації, які мають ліцензію. Таким чином, розширивши коло суб'єктів технічної інвентаризації, ініціатори законопроекту сподіваються на усунення монополії комунальних підприємств у цій сфері.

Профаттестація = освіта, помножена на досвід

Які ж вимоги висуває проект до тих, хто хоче здійснювати інвентаризацію об'єктів нерухомого майна? Це питання детально розписане в ст. 4 "Виконавець робіт з технічної інвентаризації". Основна вимога - наявність відповідного кваліфікаційного сертифіката. Причому володарем такого документа може бути як громадянин України, так і іноземець або особа без громадянства. Їм просто необхідно пройти професійну атестацію. Чим викликана таке космополітичне формулювання і який від неї практичний толк, незрозуміло. Але при цьому до професійної атестації допускаються фізичні особи, які мають повну вищу освіту за напрямком професійної атестації та стаж роботи за фахом не менше 3 років. Чи вдасться пройти атестацію й тим, хто не має вищої освіти за вказаним напрямом, але пропрацював у сфері технічної інвентаризації не менше 10 років. Тим же, у кого в арсеналі є тільки середня спеціальна освіта за напрямом професійної атестації, необхідно буде додати стаж роботи за фахом не менше 5 років. Для всіх інших осіб, які не відповідають зазначеним критеріям, отримання заповітного кваліфікаційного сертифіката, на жаль, недоступно.

Реєстр виконавців робіт

Досить цікавим і правильним з позиції контролю є бажання ініціаторів законопроекту запровадити державний реєстр виконавців робіт з технічної інвентаризації, передбачений ч. 5 ст. 4 проекту. У реєстрі будуть вказуватися прізвище, ім'я та по батькові виконавця, дата видачі та номер кваліфікаційного сертифіката, інформація про анулювання такого сертифіката, місце роботи виконавця робіт з технічної інвентаризації. Тобто замовник без зусиль зможе перевірити кваліфікацію як окремого спеціаліста, так і юридичної особи на предмет відповідності його діяльності законодавству.

Крім того, в документі пропонується визначити поняття самої технічної інвентаризації, позначивши її цілі та порядок проведення. Відповідно до ст. 2 проекту, під технічною інвентаризацією розуміється процес визначення складу, фактичної площі, обсягу, технічного стану і фізичного зносу об'єкта нерухомого майна на дату проведення технічної інвентаризації з виготовленням відповідних документів. Коротко і зрозуміло, а головне - ніяких надмірностей, що дозволяють двояко тлумачити норми закону. Що стосується цілей інвентаризації, то їх законопроект передбачає всього дві. Перша - це забезпечення державних органів та органів місцевого самоврядування необхідною інформацією для виконання визначених законами завдань. Друга - надання відомостей для проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Містить законопроект і перелік випадків, при яких інвентаризація проводиться в обов'язковому порядку. Їх усього чотири:

1) перед прийняттям в експлуатацію об'єктів завершеного будівництва (в т. ч. після проведення реконструкції та капітального ремонту);

2) перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва;

3) перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділу частки (крім випадків, коли такий об'єкт раніше приймався в експлуатацію);

4) перед проведенням державної реєстрації припинення права власності на об'єкт нерухомого майна у зв'язку з його знищенням.

У всіх інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника.

Договір перш за все

У проекті закону (ст. 8) детально розписано, яким повинен бути договір про проведення технічної інвентаризації. Він повинен укладатися у письмовій формі і може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору стороною в ньому, крім замовника технічної інвентаризації, може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб'єкта технічної інвентаризації здійснює не замовник, а інша особа. З практичної точки зору це дуже зручно і для замовника, що не має можливості оплатити послуги з проведення інвентаризації, і для виконавця, так як є всі шанси не втратити клієнта через його неплатоспроможність.

Більше того, автори законопроекту прописали й істотні умови договору на проведення технічної інвентаризації. Якщо законопроект приймуть, в ньому необхідно буде обов'язково вказувати об'єкт нерухомого майна, що підлягає технічній інвентаризації, термін проведення інвентаризації, розмір і порядок оплати робіт, коло прав і обов'язків сторін договору. Також необхідно буде прописати відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору, порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення технічної інвентаризації та прийняття замовником її результатів.

Безумовно, на сьогоднішній день аналогічні договори містять всі перераховані умови, однак регулюється це питання і загальними нормами ЦК, і підзаконними актами (наприклад, Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна), а не спеціальними нормами, як це передбачається законопроектом. Тобто при вирішенні спірних питань у разі прийняття законопроекту перевагу буде віддано спеціальним нормам. Наприклад, законопроект передбачає, що термін проведення технічної інвентаризації з видачею відповідних документів встановлюється в договорі, але не повинен перевищувати 30 календарних днів. Інструкція ж встановлює аналогічний термін в один місяць. Тому з правової точки зору правильно використовувати термін, запропонований проектом закону, оскільки він максимально точно визначає остаточний момент виконання зобов'язань за договором, адже місяць місяцю за кількістю днів різні. Нехай на день або два, але все ж.

Прийняття закону про технічну інвентаризацію дозволить:

- належним чином врегулювати відносини у сфері технічної інвентаризації з визначенням прав і обов'язків суб'єктів відносин;

- скоротити час та спростити процедури проведення технічної інвентаризації;

- вільно обирати суб'єкт проведення технічної інвентаризації;

- встановити вичерпний перелік обов'язкових підстав для проведення технічної інвентаризації;

 - створити прозоре і конкурентне середовище у сфері технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна.

Єгор Желтухін
Судово-юридична газета http://sug.kiev.ua/ № 15-16, 23-29 квітня 2012