Питання правової природи і нормативного регулювання передачі в оренду певних квадратних метрів в будівлі, стін та інших частин приміщень та споруд.

Важливе місце у договірних відносинах в сфері підприємництва займають договори про передачу майна в користування. В сучасних умовах нерідко виникають нові й ускладнюються існуючі правові та економічні форми договірного використання майна, які не повною мірою відповідають традиційним способам оренди, іншим способам володіння і користування чужим майном.

У зв'язку з цим особливої уваги вчених і практикуючих юристів заслуговує досить поширена останнім часом практика передачі в оренду певних квадратних метрів в будівлі, стін та інших частин приміщень і споруд. Така оренда використовується для розміщення Айбокс, банкоматів, рекламних оголошень тощо.

Додаткова актуальність правового аналізу подібних відносин обумовлена відсутністю чіткої позиції в юридичній науці і усталеної судової практики з питання про правову природу такого роду договірних зобов'язань та допустимості поширення на них положень про майновий найм (оренду). Між вченими-правознавцями і практикуючими юристами зараз ведеться дискусія, як щодо того, наскільки правомірним є застосування до таких правовідносинах саме договорів оренди, так і з питання про те, чи можна взагалі передати право користування певними площами приміщення, стінами, паркомісцями та іншими частинами об'єкта? Якщо так, то як слід оформляти таку передачу прав користування, якщо ні - то на підставі яких договорів повинно передаватися, наприклад, право розміщення однією особою реклами на стіні будівлі, що належить іншій особі, або розміщення банкоматів в магазині?

Відповідь на питання про допустимість поширення на відносини з передачі в договірне користування частин приміщень та будівель залежить від відповідності цих відносин визначенню та ознакам найму (оренди) майна, наявності законодавчих обмежень щодо такого предмета оренди

Компания ПАРАМЕТР предлагает широкий ассортимент климатического оборудования, а именно сушильные шкафы. Ассортимент климатического оборудования довольно широк 

З українського права відносини з передачі майна в користування на підставі цивільно-правового договору розглядаються як відносини найму (оренди), на які поширюються загальні положення про найм (оренду), передбачені статтями 759 - 786 глави 58 «Найм (оренда)» ЦК.

При цьому зазначені норми застосовуються до відносин оренди субсидіарно, тобто в тому випадку, якщо інше не передбачено спеціальними нормами.

ЦК виходить з традиційного визначення договору найму (оренди) як договору, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за оплату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК). В даному випадку ЦК використовує поняття оренди та найму як тотожні категорії, оскільки при будь-якій оренді здійснюється найм майна. Застосування одного або іншого терміну пов'язане не стільки з відмінностями цих договорів, скільки з практикою найменування їх в певних сферах (так, орендою традиційно називають відносини з користування державним та комунальним майном).

Згідно з ч. 1 ст. 760 ЦК предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісній вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Зазначена норма ЦК України містить нормативно закріплені кваліфікуючі ознаки, що характеризують можливі предмети (об'єкти) найму: це індивідуально визначені неспоживні речі, які не втрачають своїх якостей в процесі їх використання.

Річчю, визначеної індивідуальними ознаками, визнається річ, наділена характерними тільки для неї ознаками, які відрізняють її серед інших однорідних речей, індивідуалізуючи її (ст. 184 ЦК). Неспоживною є річ, призначена для неодноразового використання, яка зберігає при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу (ст. 185 ЦК). У зв'язку з цим гроші та інші споживані речі не можуть бути об'єктами найму, оскільки їх використання передбачає споживання таких речей.

Законом можуть бути встановлені види майна, які не можуть бути предметом договору найму (ч. 2 ст. 760 ЦК). На сьогодні в українському праві відсутній єдиний законодавчий акт, який встановлював би перелік об'єктів, передача яких в оренду не дозволена. Окремими законами встановлені переліки речей, які не можуть бути об'єктами тих чи інших різновидів договору найму (оренди), зокрема щодо державного та комунального майна, фінансового лізингу.

Аналіз правової природи відносин по передачі в оренду певних квадратних метрів в будівлі, стін та інших частин приміщень і споруд дає певні підстави для висновку про те, що предметом такої оренди виступає певна частина нерухомого майна - приміщення або будівлі, що використовується, в даному випадку, наймачем для розміщення Айбокс, банкоматів, рекламних оголошень тощо.

Предметом оренди квадратних метрів в будівлі виступає певна частина нерухомого майна

На відносини найму будівлі або іншої капітальної споруди поширюються положення параграфа 4 «Найм будівлі або іншої капітальної споруди» глави 58 «Найм (оренда)» ЦК (статті 793 - 797 ЦК).

Зокрема, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі (ст. 793 ЦК), підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладено на термін не менш ніж на три роки (ч. 1 ст. 794 ЦК ), передача наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору (ч. 1 ст. 795 ЦК).

Важливо зазначити, що частиною будівлі, споруди може бути будь-яка територіально певна складова цієї речі, яка може бути передана у користування наймачеві та оформлена відповідним документом (актом), підписаним сторонами договору.

ВИСНОВОК:

У користування на підставі договору оренди можуть бути передані певні площі приміщення, стіни, паркомісця та інші частини об'єкта.

Разом з тим це не виключає можливості врегулювання подібних відносин за допомогою інших видів договорів.

Наприклад, право розміщення однією особою реклами на стіні будівлі, що належить іншій особі, або розміщення банкоматів у магазині може виникати на підставі інших договорів (про надання послуг, спільної діяльності і т. п.).

Роман Майданик, доктор юридичних наук, професор | http://www.ligazakon.ua