Нещодавно у Верховній Раді був зареєстрований урядовий законопроект (реєстр. № 10365), спрямований на удосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок і прав на нерухоме майно. У зв'язку з цим пропонується внести ряд змін в деякі закони. З найбільш кардинальних змін - можливість подачі документів для держреєстрації як у паперовій, так і в електронній формі. Нотаріусів планують наділити повноваженнями державного реєстратора прав на нерухоме майно, а фізичних та юридичних осіб звільнити від сплати держмита. У подробиці прийдешніх змін вникала "Судово-юридична газета".

Документи в електронному вигляді

Одна з найбільш цікавих змін - можливість подавати документи для державної реєстрації в електронній формі. У запропонованій редакції ст. 16 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" зазначено, що заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень може подаватися до органу державної реєстрації в паперовій або електронній формі. Якщо об'єкт нерухомого майна розташований на території, де діє два і більше органів держреєстрації, заява подається в один з них за вибором заявника. При подачі заяви в електронній формі потрібно надати оригінали електронних документів, необхідних для такої реєстрації, або їхні електронні копії. Тобто, подавши електронну заяву, заявник додає до неї відскановані оригінали або відповідним чином завірені копії. Крім того, на заяву накладається електронний цифровий підпис заявника.

Такий підхід дійсно може полегшити для заявника процес реєстрації: ні черг, ні марно витраченого часу. Але варто пам'ятати, що відповідальність за достовірність наданих документів несе заявник. Правда, це не виключає ризики, пов'язаний з підробкою відсканованих документів. А от заявлену в пояснювальній записці тезу, що змінами передбачається звільнити фізичних і юридичних осіб від сплати державного мита при проведенні державної реєстрації, не зовсім відповідає дійсності. В Декрет про держмито вноситься пункт, пов'язаний зі звільненням від сплати держмита, але в ньому йдеться про державні органи та посадових осіб, а не просто про фізичних та юридичних осіб.

Два в одному: нотаріус і реєстратор

Ще однією істотною зміною є делегування нотаріусам частини повноважень держреєстратора - відповідні зміни будуть внесені до законів "Про нотаріат" та "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Дослівно нова норма буде звучати так: "Заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомістю, об'єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, який вчинив таку дію". Тобто, державна реєстрація прав власності здійснюється нотаріусом при вчиненні ним нотаріальної дії. Правда, заява про реєстрацію прав власності на земельну ділянку, за задумом, буде подаватися державному кадастровому реєстратору, який здійснював реєстрацію цієї ділянки. Суттєвою є і зміна ст. 3 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", яким знімається "територіальний" мораторій на реєстрацію обтяжень прав - відтепер така реєстрація буде проводитися незалежно від місця розташування об'єкта.

Що ж стосується безпосередньо змін до ЗУ "Про нотаріат", то проектом передбачається доповнити цей закон ст. 46-1, в якій визначено правовий статус нотаріусів і чітко виписані їхні повноваження у сфері державної реєстрації прав на нерухоме майно. Нотаріус матиме доступ і користуватися Державним реєстром прав на нерухоме майно. При цьому він виступає спеціальним суб'єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно, і має печатку реєстратора. Важливо, що разом з визначенням особливого статусу нотаріуса вводиться страхування його цивільно-правової відповідальності - для цього вносяться зміни до ст. 7 ЗУ "Про страхування".

При вчиненні нотаріальних дій з нерухомістю, об'єктом незавершеного будівництва нотаріус здійснює пошук в Держреєстрі відомостей про зареєстровані речові права на них і про обтяження таких прав, і вже за його результатами формує виписку з реєстру, що залишається в справах державної нотаріальної контори або приватного нотаріуса.

Реєстрація на новий лад

Оновлена ст. 4 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлює, що право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду та їх окремі частини може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані. А право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду, в яких вони розташовані. Але при цьому, якщо законодавством передбачено прийняття об'єкта нерухомості в експлуатацію, реєстрація прав на такий об'єкт проводиться лише після нього.

Крім того, проект № 10365 пропонує удосконалити порядок держреєстрації земельних ділянок. З ч. 10 ст. 24 ЗУ "Про Державний земельний кадастр" планується виключити п. 3, що передбачає в якості підстави для скасування державної реєстрації "затримку з реєстрацією речового права на земельну ділянку з вини заявника протягом одного року з дня здійснення держреєстрації". Також у разі надання інформації про держреєстрацію права оренди (суборенди) земельної ділянки вказуються умови використання та цільове призначення такої ділянки.

Терміни проведення державної реєстрації прав на нерухомість і землю передбачається істотно скоротити - з сьогоднішніх 14 до 5 робочих днів. Правда, для реєстрації права власності (відмови) на підприємство як єдиний майновий комплекс і у випадку, якщо реєстрації не передує видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно, термін встановлюється до 14 робочих днів.

Важливими для правозастосовчої практики будуть зміни, що вносяться до ЗУ "Про іпотеку", що стосуються обтяження іпотекою нерухомого майна. На сьогоднішній день, якщо таке обтяження не зареєстровано, це призводить до того, що вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку майно, хоча іпотечний договір є дійсним. Мін'юст запропонував виключити з ст. 4 згаданого закону саме ці положення, залишивши лише необхідність держреєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою. Істотною зміною можна назвати і реєстрацію припинення іпотеки, оскільки зняття обтяження буде проводитися на підставі заяви обтяжувача, яке він зобов'язаний надати протягом 5 робочих днів з дня припинення іпотеки самостійно або на письмову вимогу боржника або іншої особи, права якої порушені через наявність таких облікових записів. А от у разі придбання (передачі) нерухомого майна, що є предметом іпотеки, за результатами публічних торгів (аукціонів) державна реєстрація припинення іпотеки проводиться на підставі заяви державного виконавця.

Відтепер тільки один реєстр

І, нарешті, з 1 липня 2012 р. буде діяти тільки Державний реєстр прав на нерухоме майно. Державна реєстрація в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державному реєстрі іпотек, а також надання інформації з цих реєстрів припиняється. Заяви і повідомлення, надані у зв'язку з державною реєстрацією, а також заяви та запити, подані у зв'язку з отриманням інформації із зазначених реєстрів, будуть розглядатися лише до 30 червня 2012.

Єгор Желтухін
Судово-юридична газета № 17, 7-13 травня 2012